别等了，还是再等等？ 丨周报

端午节前，517新政细则，北京买房人终究还是没有等来！

失望，郁闷，还是继续观望？

表弟听到两个小故事，可能也是市场的两副表情。

故事1：南城某销售经理跟表弟诉苦，现在的客户特硬气，直接砍价50w、80w，甚至100万，不再要几个点的折扣，开启二手房砍价模式。

故事2：在香山A项目交了一套房订金的客户，三天后投奔香山B项目，一口气买了4套。要知道，A项目和B项目单套总价都是2000w+。

香山故事的看点是，客户先是通是某二手门店带看A项目，不知道为什么最终在B项目成交，而且成交4套？

故事1讲的是新房客户绝情和老辣，故事2讲的是渠道和案场的凶险暗战，棍子都结结实实打在开发商身上。

开发商又是什么表情？

上周末，某开发商小伙伴诉苦说：

今年北京头部开发商的现金流，谁敢说自己是正的，他下跪给磕一下。

当下最焦虑的是开发商，最舒服的是买房人。政府为什么迟迟不天降甘露，解救水深火热中的开发商，反倒成了谜面？

谜底是什么？

在回答这个问题前，表弟先抛个问题：房地产今年主要任务是去库存，怎么样才能去库存，完成主要任务？

原来的答案是：不供新地=去库存

看到新政细则迟迟不落地，看到市场的两副表情，表弟突然想到一个新答案：

去开发商=去库存

倘若如此，开发商上半年的厮杀，很有可能还会持续些日子。

517新政细则，如果出台，到底什么时点出，可能还要继续观察下面4张表格的数据变化。

 

壹

北京一二手置换联动理论，可能要失灵。

从下面图表可以看出，成交套数今年五一节后的情况要好于去年，却并没有传导到新房市场。

接着看下表会发现，二手房是通过以价换量，走出一波价格低谷行情。

按道理上讲，北京二手房持续稳定在荣枯线15000套/月以上，新房市场该稳了吧。

其实不是。

 

贰

新房数据表现很不友好。

先来看网签单价，最新的北京新房网签单价是5.59万/平米。

什么意思呢？

假设100平米的房子，去年是603万，当下是559万，掉了44万。

从商誉上讲，损失一辆宝马。

上周的网签单价更是触目惊心，短短一周的时间内（可能和端午节假日有关），

网签单价环比降了约9%，成交套数环比下降46%。

既然政策没有出手，说明新房市场的数据表现在gf预期之内，即

单价回调10%是gf接受范围内。

如果下调20%，gf会出手吗？

表弟的判断是：如果单价回调到20%，gf肯定会坚决出手。

原因也很简单：倘若单价回调到20%，距离北京首套房30%首付比例近在咫尺，首付款可能跌没，将会引发全市场的恐慌，这种情况绝对不被允许出现。

那么，市场是否会继续下探 ？

我们再来看上周的认购表现。出乎意外的是，端午假期和正常周末差别不大，甚至略好（这里数据统计的是到周日的完整周）。

这样很难得的市场表现，经过实际调研后发现，这是开发商以价换量争取来的。

开发商一直在流血，这是另外一种去库存。

 

叁

很明显，开发商去库存很难受。

有个小指标反映了这种难受程度——取得预售证到实际开盘的周期（评论区留下联系方式，可索取统计表格）。

先做个简单说明：

开盘速度越快，说明蓄客情况相对好；拖到快一个月了，开盘情况不会太好。

从去年10月1日到现在，有11宗地块已经取得预售证，取证后开盘时间总计198天，平均每个项目是取证后18天开盘（18=198/11）。

当然也有类例外，比如寰宇天下天镜是开盘当天拿证，保利颐璟和煦是拿证9天后开盘。其他诸项目多是半个月左右开盘。

取证后延迟开盘，是一个没有争议的事情：新盘蓄客严重不足。

这也给即将到来的价格战埋下了火种。

价格战最先从南城打响。表弟拿到的最新情报是，北城的渠道点位大战已经挑起，大户型折扣已经流出。

最后回答文章开头的问题：北京多久会出台517新政细则？

不妨换个问题回答：

北京市场网签单价回调20%，需要多长时间？

表弟的判断是：随时。销冠100

 

责任编辑： 小表妹