谁是回款效率最高的北京项目总经理｜北京金牌总经理排行
当下市场，回款为王，回款效率为王。
谁是回款效率最高的项目总经理？请注意，不是网签回款总额，而是
地价覆盖率=网签金额/拿地金额
2022年三批次之前土拍排名详见去年：
最会赚钱的人都在哪？| 北京金牌总经理排行
先公布比赛结果：
1.2022年三批次：
冠军：北京建工马鹏飞-揽星宸
亚军：建发北京黄邦升—文源府
季军：北京金茂张兴旺-永定金茂府
2.2022年四批次：
冠军：中海新城张欣-中海长安誉
亚军：保利北京刘喜涛-和光煦境
季军：首农三元吉时雨-玺悦朝阳
3.2022年五批次：
冠军：中建智地眭杰俊-中建国贤府
亚军：越秀北京董毅-越秀天玥
季军：越秀北京董毅-越秀星樾
4.2023年小阳春之战：
冠军：中建壹品田植钊-星筑星光里
亚军：上海大华孔荣康-启宸府
5.2023年仲夏会战：
冠军：大兴城建+中建壹品+兴业恒盛张泽全+田植钊—兴城之星
亚军：保利北京刘喜涛-保利天汇
季军：龙湖北京顾修铭-御湖境二期
6.2023年盛夏战役
冠军：万科北京林曈-万科东庐
亚军：中建智地眭杰俊-北京国贤府
季军：绿城北京王宇-晓月和风
7.2023年地产末法时代
冠军：保利北京刘喜涛-朝央和煦
亚军：建发北京黄邦升-观堂府
季军：华润置地北京凌晓洁-京熙润府
以下是点评：
2022年三批次
土地成交时间：2022年9月22-23日
距离今日：630余天
1、「性价比」是最好的武器
地价覆盖率TOP3:北京建工揽星宸、建发文源府、永定金茂府
揽星宸跑得快，当时很便宜。
关键是定价最后阶段下定决心，要在区域内跑出流量，放弃高溢价。
今年再看去年，哥哥揽星宸无疑是先知先觉，弟弟揽星樾最近各种策略不断，效果一般，没有坚持当初的流量策略。
建发文源府是全方位的优秀，不再详述。
一款产品线吃了10余年红利，金茂府的红利依旧在，居然比同处大红门的中海和瑞叁号院单价贵5k，永定金茂府可能是金茂府系最后的辉煌。
2、整体去化情况较好
该批次大部分项目都去化不错。18个项目已经有11个项目覆盖了地价，仅有3个项目地价覆盖率不足50%。
这个批次的地块普遍位置也不错，基本都在主城核心区、产业近外溢区等位置。
3、远郊项目操盘是考验
我们看到，两个密云地块项目至今没入市。远郊项目是有特殊性的，不论是市场情况还是报批报建尺度均是如此。
表弟有个朋友丈母娘家就在密云，他就提到，密云的家庭构成是和北京常见客群情况是不同的——密云家庭人均二胎。
那在做产品的时候，还能按照市区内常规三口之家的构成去塑造产品？
2022年四批次
土地成交时间：2022年11月28-29日
距离今日：560余天
1、好坏参半
地价覆盖率TOP3覆盖了地价；而其余三个项目没有覆盖。正好50%：50%
2、优质地块是相对的
这个批次主城区供应4块土地，唯有金隅望京云尚没有覆盖土地款。
奶西板块的区域规划天花板不高，只是2022年的首开金茂望京樾及中建宸园而意外走红。
而且在望京云尚入市的节点，整个望京片区二手房价格转跌；加上朝阳新盘供应增多，使得该板块热度大幅回落。
我们也可以看到，靠外溢的优质地块固然有其外溢地段的溢价，但是天时地利人和都不能缺。
又如海淀翠湖，有没有永丰南的供应做比较，完全是两个概念。
2022年五批次
土地成交时间：2023年2月7-8日
距离今日：将近500天
1、另类游击将军中建智地
游击将军相当于现在的少将，顾名思议，主要打游击战，比如中建智地在北京起步房山，再入朝阳，后入昌平。
但是，表弟觉得中建智地更是骠骑大将军，原因是每个板块都深耕到封狼居胥，比如房山，比如朝阳，比如昌平，产品力都有统对的市场统治力。
2、商业/现房影响回款
越秀的两个项目基本已经去化完毕，但是因为有商业或现房部分，使得回款暂时没有覆盖土地款。
3、北京的特殊性
中建星光里，凭借一己之力拉低了小红门的热度。
根本原因有很多，过程反复，结果尚好。
2023年阳春之争
土地成交时间：2023年3-5月
距离今日：400-450天
1、土拍重新归于分散
集中土拍时代过去，土拍重归分散。
故我们选取时间较近的范围作为同一对比队列。
2、综合业态的运营处置能力很重要
唯三覆盖地价的项目中，有两个是共产房项目。星筑星光里回款夸张到将近地价的两倍。
谁说共产房难挣钱？菜就多练。
2023年仲夏会战
土地成交时间：2023年6月
距离今日：350-380天
1、土拍「最后的盛宴」
单月成交18宗地，这样的盛况此后很长一段时间预计很难再见到了。
2023年夏天过去了，我很怀念它。
2、热地不热销
覆盖率最高的前二项目，均是当时参与企业不多的地块。
其中东坝，更是连中海都「过早放弃」的地块。据悉这不是中海第一次错过东坝的地块了。
而这一批次争抢火热的地块项目：建发观云、璟上兰园、香山樾、印香山、招商玺，表现参差，差异巨大；但均不及预期。
建发观云算其中较好的，对比之下璟上兰园不提也罢。
香山樾和印香山目前双双进入销售井喷期。
招商玺是由于要分摊招商早年项目（比如崔各庄项目）损失利润，所以额外绑定精装包使得价格超过了片区价值。加之亦庄学区的概念价值逐渐回归，所以招商玺早期表现不及预期。
还是那个理论：优质地块固然有其空间位置的评价，但也需要考虑竞争时间点。
3、北京代建项目将入市
帅府京彩世界耗时一年，已取得预售证。这个项目是由传统标杆企业金地进行代建代销，这也是资金链条不佳的企业的一条转型之路。
期待项目开盘后的表现。
2023年盛夏战役
土地成交时间：2023年7-8月
距离今日：300-330天
1、刚需产品的进阶
如今新房项目普遍塑造偏改善类产品。但万科东庐的突出表现展现了刚需仍有机会点。
在刚需需求公式：「供地铁+近产业+低总价」的基础上，添加了「省心」。
拎包入住的满配精装，获得了客户普遍的好评。
2、凭运气摇到的地，更要凭努力赚到钱
中建玖合22-23年运气真是不错，先后摇号获得了玖合府及玖玥府两宗热点地块。
运气虽是实力的一部分，但远不是实力的全部。由于玖玥府是中建玖合第一个「常规」项目（玖合府位置优越开盘即罄），企业一开始就火力全开，但动作变型。此处省略500字。
地产末法时代
土地成交时间：2023年9月26日之后
距离今日：270天以内
1、市场渐冷
2023年9月1日认房不认贷新政，刺激了北京市场。但到了十一假期，热度被打断。之后市场随着气温逐渐转冷。
2024年到来之后，至今的年累成交规模仅为去年同时期的一半。
相比于青铜时代，表弟更愿称如今为：
地产末法时代。
2、分化显著
这期间暂时只有11个项目入市。
保利朝阳和煦今年入市，如今回款覆盖过半地价。近几年，保利拿地的准确度及产品塑造的表现都可圈可点！
随后的建发观堂府、京熙润府、中海寰宇未来，都是高热度项目。
但是再之后，销售表现断崖式下降，项目点评此处省略200字。
「赚钱」速度大排名
各批次有各自的「英雄」。
我们设计了一个统一的标准进行拉通比较，对上述各批次已有网签的共计69个项目进行排名。
规则如下：
结果如下：
1、帝都「赚钱」速度之王竟然来自魔都
冠军项目大华启辰府，企业是上海大华。表弟表示，捡漏王再拿块地试试，不然就是运气。
2、平均月度回款地价覆盖率5%
69个项目平均的月度回款地价覆盖率5%。即20个月回正，非常吓人。
3、回款速率：近郊区＞主城区
拿地一年可回地价款的项目共11个，其中近郊6个，TOP5均在近郊。
拿地18个月可地价回正的共25个项目，其中近郊14个。
这是啥情况？
4、相当一部分土地投资拓展人员要迭代
亚军、季军都是共产房项目。
显而易见，不论土拍端、还是回款端，综合业态处置的能力，重要性日益凸显。
在经历共产房、三年疫情后，北京商品房的营销能力几乎废了武功，渠道为王，要深度反思。
还有一点更重要，土地投资拓展的能力也要跟上。
要能拿地！要低价拿地！要排他拿地！
要像中海、中建智地、中建壹品那样通过合纵连横（联合「地主」区属国资）、高筑壁垒（带商办处置方案出手）去拿地！
众所周知，北京干土地投拓是最简单的。相当一部分投拓人员，专业度之差，令人发指。
什么叫赠送前得房率？什么叫土地四角坐标？一概不知！
怎么找合作方？怎么跟政府问消息？找看门大爷聊聊就得了！
工作内容就是给领导组会，跟横向部门连哄带骗要东西催进度。
拿了地当天晚上灯红酒绿，其他线条加班去啵！
卖不好则四处甩锅，片叶不沾身。
实在不济时还能来一句：不拿地公司就倒了，劳资让你们有口饭吃就不错了。
对这类投拓人员，只能说一句：
大人，时代变了……
近期将有企业层面的「赚钱」榜单，敬请期待。销冠100
责任编辑： 小表妹
