昌平大混战,谁会率先降价跑量? 丨网签实录

来源: 销冠100
「梧桐星宸」的网签实录。

继南城大兴某项目在4月初率先降价狂销后,先是19号线西红门板块跟进,迅速传导到中游和上游,南城降价跑量已成近期市场共识。

今天上午的最新消息是,南城某家公司先卷产品后卷价格,指导价7.2万,开盘均价5.3万-6.1万。

如果均价是5.3万起,加上该项目得房率90%+,实际折算下来单价有可能是4w+。

再加上产品力顶配,作为南城一枝花,买家基本上闭眼入。

楼市一盘棋。南城内卷情绪会不会传导北城,传导到昌平南,进而上演南城降价跑量戏码?

两个月前,昌平南邵叠墅jyf突降100w,引发北城震动。

这是个案行为,还是市场情绪,尚未可知!

但是,从昌平诸盘近期草蛇灰线动作,从上游朱辛庄到中游高教园,再到下游北六环外围,客户在货比三家心态下,混战结论又似乎可下。

分析有4个角度:

1.即将上市纯新盘,因为没有历史包袱,会不会在开盘定价上突然赛跑式发难?

2.在销新盘会不会出现大量工抵房,以狙击纯新盘,拉动区域房价下探?

3.客户当下的心态究竟是什么?

4.哪些公司有降价基因和动机?

5.北城会不会出现南城踩踏现象?

 

先来回答第一个问题。

即将上市的纯新盘昌平三兄弟:龙湖观萃+建工嘉境里+住总清樾府。

大哥龙湖观萃售楼处已开放,在清河站西侧某写字楼大厦。租借不临街底商,在龙湖的售楼处选址史上,并不多见。

推测观萃售楼处选址是个艰难的决定。

目前案场销售不允许介绍户型,估计和好房子方案稳定性有待商榷有关,但媒体已经发声,产品主打卖奇偶阳台+一层架空,近海淀也是一大卖点利器。

销售指导价6.4万,实际售价可能略低,约是6.15万均价。

会不会低于6w+,降价跑量?

了解龙湖性格的小伙伴,都觉得不大可能。

高单价且不被站岗一直是龙湖行走江湖标签。只是这一次,会不会有例外,反倒让人好奇。

二哥嘉境里,主打精装满配。

目前已启动分销,点位3%,不排除后期继续加码可能。有渠道传言单价4.2-4.3w,不排除通过价格战施压竞品。

嘉境里很可能在到访率、案场转化率上花钱,降价空间有限,估计也不会主动开盘低价。

三哥清樾府动作最慢。有信息称,售楼处没开,大约下周开,初步定在中关村壹号。

清樾府1.26容积率,主打4层低密叠墅洋房。面积段85-145平米,主力产品85-100平米,指导价5.6w。

不临铁是清樾府减分项,且不在大学城板块规划内,区域配套丢分。

有劣势就有低价冲动。不排除清樾府启用价格大杀器,开盘单价不仅低于销售指导价,且低于5w来冲击市场。

目前清樾府上了三个展位,分别位于合生汇+上地华联+回龙观华联。

即将上市的三兄弟产品配套各有优劣,目前聚集的看点是定价多少。

谁最会能过降价发难抢跑?表舅的推测是:都不会

如果非要排个顺序,可能先后顺序是清樾府、嘉境里、龙湖观萃。

但是,毫不客气地说,三盘皆是开盘定价决定整盘命运(ps:免费咨询买房,添加买房小助手微信XGDBJ2022,会有意想不到的好处哦~)

 

在大战爆发前夜,对昌平新盘三兄弟的虎视眈眈的,还有在销盘三枝花中海寰宇未来、梧桐星宸和梧桐山语。

谁最可能主动出击抢跑市场?

目前来看是,上半年五盘同开的看家花旦中海寰宇未来。

中海寰宇未来顺势变阵,启用分销,点位从1%到2%到现在的3%,再加上价格蛇形走位,只能说明一个不争事实——

作为昌平南的明珠,朱辛庄板块也正在受到前所未有的承压。

梧桐星宸目前网签率28%,有信源透露认购过半,可能是昌平南最靓的仔之一。

它家在抢跑市场,但在提升点位和价格调整上,并不积极。

这是为什么?

有个细节,买房人要特别关注,梧桐星宸期房套数900+,只推售700+,还有约200多套至今没有定价。

大家想一想,梧桐星宸是不是在留有后手?(ps:免费咨询买房,添加买房小助手微信XGDBJ2022,会有意想不到的好处哦~)

此外,本期最后部分网签实录以梧桐星宸为案例分析,昌平市场正在发生哪些微妙的变化?

 

北城最大的看点是下游观唐府。原因一是超级体量,二是一季度网签金额北京销冠。

观唐府会不会降?

先看它的渠道点位有没有飙升,再看特价房是不是出货量大。

但是,这个观点被了解观唐府的小伙伴反驳。

了解内情的小伙伴告诉表舅。从利润层面,观唐府没有降价空间,且有大量成交业主包袱,绝对不可能降价跑量。

但是,贸易起家的开发商建发,商业基因是货如轮转,对利润率要求不高,但对资金使用效率非常苛责。

集团从资金回收效率考量,不排除有降价跑量诉求。

而且,建发是一家强管控公司,集团话语权远远高于城市公司。

所以,观唐府是否降价跑量,不是取决于建发北京公司,而是集团的统筹和决心。

观唐府的存货结构,有一个细节值得关注,即大户型走量不大。

假如观唐府下半年跑量,大户型可能是一个突破点,没有成交客户包袱,且利润空间也允许。

也不排除观唐府大户型会马上支棱起来。

 

昌平南买房人当下到底在想什么?

表舅以梧桐星宸为案例,接下来详细剖析。

梧桐星宸地块本身是神地块。拍地当天,25家开发商争抢。竞现房达到上限后,25家全部递交摇号申请书。最终由首开收入囊中,越秀营销操盘。

网签表现也延续了朱辛庄越秀星樾的热销「神话」

但是,梧桐星宸的热销神话,和越秀星樾剧情并不相同,甚至有很大差异化。

表面上看,梧桐星宸似乎「栓狗」都能卖。其实忽略了上半年北京楼市的急转直下行情。

上半年北京二手房市场的20%到30%的降幅吓懵了新房客户,都在担心新房入手后价格下跌,买房人观望心态非常严重。

表面上,梧桐星宸的客群总量没变,客群结构没变,

六环以里的沿地铁线客群,80%来自海淀,80%中的40%来自西二旗,北到华为研究院;剩下的40%来自学院路板块;剩下20%来自昌平本地。

客群或是来自朱辛庄,或是来自高教园,可能都是一家公司,区别只是在收入上不同。

但是,客户的心态变了(ps:免费咨询买房,添加买房小助手微信XGDBJ2022,会有意想不到的好处哦~)。

二手房降得夸张后,甚至某些新盘也随行就市降得夸张,这给梧桐星宸带来成交周期的巨大挑战,

客户变得畏首畏尾,迟迟不敢下单。

看不见的挑战,才是最大的挑战

 


下面是「梧桐星宸」的网签实录,供大家参考:

应对市场的巨大不确定,梧桐星宸给到我们的启发是:

前期定位和产品力因素占到热销成功的80%。

这也回答了文章的标题问题:谁会率先降价?

它没有出现在我们的文章中,但大家都知道它是谁。它家降价余震有多大,一定没有南城余震大。

1.网签12.89亿

梧桐星宸于2023年12月18日开盘,2024年2月21日开始有网签,截至5月26日签约274套住宅。

据不公开的消息称,项目认购去化已达到一半。

用不确定对冲不确定,案场转化承接了巨大压力,这非常考验案场管理能力。

2.价格不下调

目前网签均价为5.09万元/㎡,自开盘以来成交价格平稳。

3.主力定位首置/首改

99㎡三居为主力户型。

其次为85㎡三居、75㎡两居。

总价500万以内的产品约占84%。

前期产品定位非常精准,100平米三居是市场最受欢迎面积段。

4.成交长周期

从网签情况看,99㎡三居产品成交套数、去化率双登顶!再次验证了中关村海淀园客户主力需求100-105㎡三居。

但是,从客户画像及过往项目成交表现来看,125㎡左右四居也存在一定需求。

目前网签量没有跟上来,与改善客户二手房卖房难、成交周期长有关,这一点从中海寰宇未来项目也得到了相似的反馈。

5.价格策略

价格方面,主力去化的75㎡、85㎡、99㎡户型平价走量。

面积两端,最大及最小产品负责顶价。

95㎡在整个项目中只有「一条腿」11套,高成交价存在一定的偶得性。

6.集中网签

2024年3月开盘房源集中网签,当月网签量冲高破200套。

这比大部分项目开盘编的海报套数还多。

7.网签价格下降原因

5月比4月整体价格略降,主要是由于5月网签房源中,低楼层的占比更高,属于合理现象。

 

以下为具体楼栋网签情况,仅供参考。

关注项目的朋友请紧急联系我们的购房小助手XGDBJ2022销冠100

 

责任编辑: 小表妹

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