北京在等一个机会丨周报
全中国都在看北京，北京在等一个机会，来落实517新政细则。
为什么北京新政细则迟迟不来？
所谓的街头巷尾内幕，表舅听到不下5个版本，今天给到第六个独家版本，纯数据分析，10个角度。
1.430新政效果；
2.517新政效果；
3.当下购房人心态；
4.开发商为啥卷产品；
5.卖得好的房子8个指标；
6.198天运营指标；
7.楼市的隔壁老王效应；
8.南城残酷价格战引发的市场情绪；
9.2024年买房机会；
10.市场真正变差的关键指标
10个角度需要花费你10分钟，了解北京楼市真相，了解北京在等啥机会。
壹
先聊430政策，其实对北京大部分项目没啥用。
一个反应指标是五环外的豪宅，在新政后卖得怎么样？如果五环外的豪宅都卖不动，只能说明这个政策对北京彻底没效果。
结合430内容分析，道理其实很简单：
一是买第三套的客户肯定是有钱人，至少不可能太穷。
二是只在五外外，偏改善和豪宅肯定会优先受益。
430政策出台后，对全北京项目来讲，表舅监测到的数据显示，可能市场信心支撑不到一周，一周后到访量和成交量依然会降，类似去年230降首付的政策效果。
贰
再来聊517新政，雷声很大，但北京细则没有落地，对新房的实际影响还要看。
但是从数据上，受益是二手房。或者说，517新政对二手房影响要比一手房大。
来看5月网签，13383套。基本和4月持平。
看过去6年二手房三个月数据，北京2024年还是比较稳定。至少是从去年12月份开始的快速下跌，开始止跌。
从某绿中介数据可以看出，近两周的成交均价止住了下降趋势。
从去年末开始狠跌，到现在成交量基本快持平，价格上也不怎么跌。
二手房市场的确有巨大波动，但总的来看，成交量不算低，
二手房市场的确有巨大波动，但总的来看，去年其实去年12月至今，二手成交量一直维持在枯荣线（1.2万套/月）之上，成交总量其实并不算低。
市场上有很多二手房个案砸盘，卖房业主有个人原因，但经过媒体报道后，就变成市场情绪一部分，但不是主流市场情绪。
517新政对北京市场来说，主要是二手房市场信心有所回升。
517新政对北京市场来说，主要是二手房市场信心有所回升，新房市场目前还没有沾到光。
叁
无论是430新政，还是517新政，都是针对全国楼市政策。对北京市场来说，效果有限，有挤牙膏的感受。
所以，在新房市场数据上，5月成交套数环比4月上涨15%，同比去年套数下降43%。
累计来看，3-5月同比套数降幅49%，而3-4月同比降幅52%。
如果517新政细则迟迟没有落地，6月份市场不会好到哪里去。
特别是单价，目前已经回落至2022年之前的水平。
作为网签的先行指标，认购数据我们进行四周拟合，五月数据显著回升。
啊对对对，开发商先动起来了，是以价换的。
如果降价无量，房价只能持续阴跌。这就是新房捡漏的最好窗口。
肆
从430新政到517新政，从二手到一手，回到原点看购房人的心态，到底在想啥？
有两点。
一是捡便宜，捡最大的便宜
目前客户是一个捡便宜的心态。
二手房掉20%是平均水平，甚至有二手房掉价30%和40%，客户疯抢二手房本质就是捡便宜，而且挑市场上最便宜的房子，而且还要好品质。
总之，直到买到我最心满意足的房子。
二是房价上涨上涨预期重新建立
表舅问过购房小伙伴玫瑰，现在月供降了，房贷总额也降了，为什么不占这个便宜？
你猜猜她怎么说：过去降首付，我能知道它会涨，我明天会赚更多的钱；如果我预期它不涨甚至会跌，就更不买了。
玫瑰说得很实在，也是大多数购房人当下的心态。
所以，很多购房人聚焦盯热盘，盯神盘，位置要好，配套还要好。
比如刚挂出来的东城区金鱼池地块，区位虽好，但地块太小且业态不纯，放在当下就是小众盘，受到市场关注度没有想象中的热门。
而刚开盘的zxgaf三期，估计大家也听到一些风声了。只能说市场反应不及预期。
回想3月份时，上海中海顺昌玖里开盘近200亿的热销盛况。
显然，在北京，这事还是该交给中海。
而西城核心区位的京华玖序，即中信城五期开始宣传。
玖序之名是中海在几个核心城市核心区位的楼盘命名系。
三个月前，上海中海顺昌玖里开盘近200亿的辉煌，可能在北京重新上演。欲了解更多详情，请紧急联系我们的购房小助手 XGDBJ2022
伍
买房人需要从买房人身上找到信心。
购房人玫瑰只代表一部分想法，更多在当下出手的购房人的想法又是什么？
买房人moon举个例子，说了不一样的诉求。
她所在的回龙观天通苑二手房挂牌价已经降到2.2万/平米了，看中的那套房源是190平米的大三居，总价其实并不低。
但是，moon并没有贪图便宜，而是挑选了新楼盘。
moon说，新房和二手房是两个完全不一样的物种，户型、景观都有差距，她不会放在一起比，也没法比。
这可能是开发商狂卷产品的其中一个原因，用新房产品力打败二手房，建立不同物种的区隔度。
陆
除了狂卷产品，盘点上半年热销，表舅发现热销楼盘差不多有六大标准：
1.有地铁
2.有学校
3.有商业
4.有产业
5.总价500-800万
6.没啥缺点
按照热销6大标准会发现，在售热盘都符合这些标准，而且加个好字，有好学校，有好商业，有好产品，大站快车。
比如昌平的观唐府+梧桐星宸卖得不错，朱辛庄中海寰宇天下卖得不错，万科东庐卖得不错，十八里店板块和西红门板块卖得不错。
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再仔细分析，6大标准背后是经济账：600万左右的总价，首付如果按300万，贷款约是300万，月供就能控制在2万/月。
若按商贷20年估算，月供2万困难不困难？
假设夫妻俩人在北京工作，公积金按12%缴纳，公积金人均8000元/月，夫妻俩全在一起约是17000元/月，月供能负担得起，但也是极限了。这是大部分工薪阶层的账本。
但是，如果总价做到1500万+，贷款1000万，月供至少需要5w+/月，这就不是工资性收入群体了，整盘流速会受到很大影响（待续）。销冠100
责任编辑： 小表妹
