2024《北京市政府工作报告》关于房地产最全解读 ｜ 周报
上午表妹看到《北京市政府工作报告》全文推送了，信息量满满。
业内最关心的今年小阳春会不会如约而至?上周我们也做了分析：今年的小阳春会不会来？|周报
从带看指数比较，今年的小阳春大概率会来。
还有一个明显的迹象是，2024年一月份，北京楼市的火已经从各方面“拱起来”了。
今天再从《北京市政府工作报告》里面解读，今年的小阳春会不会来?
壹
表妹先把市政府工作的2023工作要点做个简单回顾。
1.原文：全市一般公共预算收入突破6000亿。
解读：2023年的卖地收入约是2110.09亿，其中住宅是1787.7亿。
2.原文：进一步优化提升首都功能，坚持首都规划权属党中央，深化规自领域问题整改，严格规划执行。
解读：北京规划权属党中央，对有时间节点的规划肯定是不打折扣完成，所以一定要相信北京的规划绝对不是画饼，买房一定要重点研究规划。
3.原文：实施核心地区控规新一轮三年行动计划，开展重点地区环境整治提升……
第四使馆区等规划建设有序建设……
启动实施第二道绿化隔离地区减量提质规划和五年工作方案，城乡建设用地减量约8平方公里。
解读：上面提到的板块，在过去一年都是热销楼盘，跟着规划买房是一条黄金定律。
4.原文：京雄高速全线通车、津兴城际铁路开通运行……
解读：我们重点关注重大工程的城区部分通车路况，解决过去老大难的断头路，以及涉及到哪些楼盘，比如京雄高速的市区部分路况。
5.原文：高水平推进三城一区建设，中关村科学城加快颠覆性技术培育发展，新一轮先行先试改革政策向中关村示范区全域推广，科创金融改革试验区获批，中关村规模以上企业技术收入增长超过30%。
解读：为什么说海淀是YYDS，这里给出了答案。海淀是科技的高地，也是房企的高地，闭眼入。
6.原文：未来科学城深化央企合作、校城融合，研究型医院等一批项目建成启用。
解读：北京国贤府的热卖的第一推动力，居然在官方文件里找到了答案。
7.原文：创新型产业集群示范区承接三大科学城成果超过270个。
解读：这里有个新名词，叫创新型产业集群示范区。跟着它去买房，就叫产城融合，职住平衡。
8.原文：扎实推进国际消费中心城市建设，一圈一策完成15个重点商圈品质提升，新开业大型商业设施面积近240万平方米，亮马河国际风情水岸点亮城市夜生活……
解读：这里有一个新词：一圈一策，圈指的是商圈。买房跟着商圈走，也是一条铁律。比如链家内部对二手房划分标准就是商圈，比板块更进一步，颗粒度更细。
这里的15个重点商圈指的是啥?买房的小伙伴动动你聪明的小手查一查，会收获匪浅。
9.原文：北京首列直达欧洲的中欧班列成功开行。
解读：原来有中欧商学院，现在有了中欧班列，海外客户来北京置业生活的方便渠道又多了一条，拓客海外也将成为热词。
10.原文：北京成为国家首批制度型开放试点，全国首个以研发创新为特色的中关村综保区获批设立……
解读：为什么北京房价能一直保持稳中有升，根本上有制度优势。
11.原文：……以中轴线申遗带动老城整体保护……
解读：中轴线有北中轴，还有南中轴，南城搭上中轴线申遗这列幸福列车，南中轴买房就吃了一颗定心丸。
12.原文：着力稳定房地产市场，深入推进保交楼工作，在京房地产项目整体风险明显下降，优化调整购房政策，建设筹集保障性租赁住房8.2万套，竣工各类保障性住房9.3万套。
解读：报告全文中提到房地产三个字的，为数不多的其中一处，信息量很大。在后面我们会解读。
13.原文：……16号线全线贯通、17号线北段开通……统筹公交和轨道站点设置，50米内换乘比例提高到86%……
解读：跟着地铁买房是一条铁律，今年还有哪些地铁陆续开通，表妹前几天也说了：这里藏着北京楼市的重要信号|规划
另外还有一个信息，楼盘虽然可能远点，但是50米内有公交换乘也可以考虑。以后公交跟着地铁走。
14.原文：同时，我们也清醒地认识到，前进的道路上还面临许多困难和压力……经济持续回升基础不牢固，市场预期偏弱，企业生产经营困难较多，居民消费和民间投资的信心不足……大城市病治理需久久为功……
原文：让表妹意外的是，市政府在报告中还说了这么一段话，坦率真诚，让人感动，也是今年工作的动力。
贰
今天的周报，表妹结合市政府工作报告2024年部分，带着大家看看全国上周都烧了哪几把火，有哪些具体初步结论：
一，宏观政策端
1、央行下调存款准备金率0.5个百分点，向市场输送流动资金10000亿。
表妹盘了一下之前的降准，2022-2023年两年四次降准，每次都是0.25个百分点，最早从3月份开始，每次准备多借出5000亿。
而今年初，货币政策就开始支持财政政策，且支持力度是超预期的。
那和我们有什么关系？跟房企有什么关系?
报告中原文有一句话：构建房地产发展新模式。
结合上下文解读，表妹推测还是租购并举。文章讲了大量租的量化考核指标，但对购没有展开。推测可能不会有调整，主要是跟着国家的节奏走。
从国家层面，大约是从去年下半年开始，房企发债融资的门槛在降低，对在北京的房企来说，就是雨露均沾。
还有一个信息，原文说，一般公共预算收入增长5%。
去年的基数约是6000亿，5%增长约是300亿。
也就是说，北京市的土地财政依赖度很低，卖地大概率会维持去年的金额，略有增长，2024年的房地产销售金额也约是去年水平，约是3000亿多一点。
2、上周，北上广深的广州，放开了120平以上的限购。
第一想法是，北京可能是个例外，不大可能会放开限购。但是，大户型肯定是北京今年的主力产品，富人归市场。
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二、土地端
3、今年各区的供地计划都公布的更早，更及时，明显是让各家开发商有序挑选。
各区土地的特点也很明显，比如超预期，代表选手朝阳区；沿地铁线，代表选手大兴区；靠量取胜，代表选手丰台区。
报告中有两段话要重点学习，第一部分是：
深入落实城市总体规划，严格执行首都规划重大事项向党中央请示报告制度，加快重点街区控制编制……
巩固深化规自领域问题整改成效，严防大棚房等问题反弹。
统筹推动核心区控规三年行动计划落地见效，形成一批可视化成果，优化提升中央政务环境和城市发展品质。
这部分内容，就是开发商只能在存量里竞争，盯重点板块，吃透重点街区控制编制，要重点关注销冠100的规划栏目。
第二部分是：
扎实推进铁路沿线环境、城乡结合部整治和桥体绿化、保留白增绿等专项任务，精细治理背街小巷1650条，推进大红门等区域功能重塑和品质提升。
……支持在京高校双一流建设，推动良乡大学城、沙河高教园区高质量发展……促进产教融合、科教融汇发展。
开发商拿地，都在盯产业人口密度和优质度。
从土地端开始，今年的市场将会更加分化，尤其会在120平以上的三居/四居面积段上竞争，狂拼成本把控与产品力，刀刀见红。
4、腾讯花64.2亿在海淀拿楼。
再结合海淀近期一直在补充一些中端商场的动作，海淀的虹吸现象会越来越明显，这除了证明海淀YYDS想不到其它解释。
报告有两段话，表妹特地摘出来。第一段话：
加快建设世界领先科技园区。深入实施中关村先行先试改革措施，压茬推出新的试点政策。
统筹中关村一区多园发展，一园一方案推进分园管理体制机制改革和空间布局优化调整。
第二段话是：
强化中关村科学城原始创新策源功能，提升未来科学城技术创新和体制机制环境，推动创新型产业集群示范区承接更多科技成果落地。
全面提升两区建设水平，在更高起点上推进改革开放。
第一段话讲了海淀为什么是永远的YYDS，第二段话讲了还有谁将是YYDS。
未来一年，海淀拿地卖房就只是流速问题；海淀的房子，就是闭眼入和眯着眼入的问题。
三、市场+规划端
5、亦庄今年的轨道交通，将明显提速。
除板上钉钉的S6之外，政府报告中还专门提到：
将推动建设8号线东延，
推进亦庄线和5/10 贯通，
研究推动地铁亦庄线南延，
有望启动津京城际高铁亦庄火车站。
要注意报告的用词：推动建设、推进、研究推动、有望启动。这些词代表项目的启动时序，可能官方内部有时间表，在对外公布的时候，会留有富裕量。
建成后，基本上亦庄未来轨道交通的骨架已经拉出来了，产业发展重点方向也会与轨道交通相吻合。
这里边，表妹想说的是建了10几年，亦庄火车站有望通车这件事儿，具体有三点信号：
1）表明亦庄的产业人口在持续聚集；
2）亦庄在北京将发挥更大的经济拉动作用；
3）亦庄开始有实质性发挥自己京津冀桥头堡作用的机会。
具体不展开了，感兴趣的朋友可以文末留言，关注的朋友多，表妹单独展开亦庄规划篇。北京买房，联系表姐：XGDBJ2022入群
6、海淀生产总值突破1.1w亿。
字越少，事儿越大。
全国楼市看北京，北京楼市看海淀。
四、项目端
看看上周，谁又在赶小阳春了。
7、中海朱辛庄项目规划公示了，但产品系还没公布。
按照中海的产品线逻辑讲，无临铁不悦燃，且又在近郊区，如果中海想做成一个很跑流速的产品，大概是悦燃系。
但是从现在公示来看，朱辛庄地块面积从90-140平，面积偏大，所以表妹觉得大概中海会做成拾光系产品。
目的有两点，首先用更高一级产品线，来克服指导价上升带来的流速问题，同时保证利润；其次中海擅长做区域空白的项目和面积段。
以朱辛庄地铁站为中心，半径5公里内，各项目可售存量也就400多套，很适合中海发挥自己规划上的优势。
所以，大概率是拾光系了，就是不知道中海在昌平，产品尺度能突破到什么地步了。
8、上周末大兴义和庄板块的颐和公馆样板间开放了，单日到访300+组。
虽然今年的小阳春还没到，但众多项目频频亮相，已经有种小阳春扎堆儿的意思了。
表妹觉得，从到访数据，到板块夯实度，再到产品力，颐和公馆都很亮眼，属于优选项。北京买房，联系表姐：XGDBJ2022入群
详情可以戳
乾隆和大唐赌气，意外成就了颐和公馆
9、保利在马坡的项目公布了案名，叫颐璟和煦。
从拿地到出街，这个项目用时不到一个月，目前案名已定，户型面积大概为120-170左右的改善洋房产品，总价大概在460-700万之间，就连城市展厅都已经开放了。
速度卷出了残影，把保利大运营能力体现的淋漓尽至。
对于此表妹想说两点：
1）项目卷速度，这当然没问题，但建筑、景观、户型是否都已经定稿?
以前买期房最差还是PPT定稿，现在连PPT都不定就要赶项目节点，表面上看出街速度是快了，但实际效果不一定会好，去年已经有好几个失败案例了。
在没有价格倒挂的新房市场，都开盘了，园林景观、会所和外立面依然是过程稿，迟迟不能出街，无异于自杀行为。开发商能不能给购房人起码一点面子！
所以表妹觉得还得定稿图，能不能也快一点。
不然，前面所有的快，都是白搭。
2）审批尺度放宽，据听说，颐璟和煦在防火挑檐和设备平台上的尺度是非常非常大的，这给产品力带来了根本性的颠覆。
但这是否意味着越前期拿地，前期买房，越吃亏，因为总有更好的出来。
10、望京国誉府上周开盘，官宣卖14.58亿，共81套。
加上精装包，项目都到了9.6的价格，奶西板块价格算是已经顶到头了。
如果数据属实，那对于1,600万起步的豪宅来说，海报数字不算差，甚至很好。
随后，表妹大概拉了一下去年一整年，望京周边有名的二手房的交易情况，比如臻园、保利中央公园、融科橄榄城等。
总价在1300w以上的成交情况，加起来大概卖了30套。
也就是说高端二手置换并不明显，海报数据的客群来源主力，可能另有他处。
从各个方向看，北京楼市2024年的火都已经烧起来了，剩下的就看能否点燃成交端了。
最后，用报告中的一句话作为收尾：
各位代表！奋楫扬帆启新航，凝心聚力谱华章。销冠100
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责任编辑： 小表妹
