非虚构文本写作课①：贝壳对决开发商，从排队枪毙到排队炮毙
非虚构文本写作，能不能标准化，有没有模具?
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谁养肥了贝壳？要不要把它捞起来?如果没有商业伦理坚守，贝壳离破产还有多少天?
资本市场的好学生贝壳，近日陷入渠道高佣金的口诛笔伐漩涡。
对贝壳此起彼伏的持续不断争议，很可能来自宿命，来自13年前的那场课堂讨论。
已经创办5年的链家，在中大恒基面前，彼时却是不折不扣小弟，弱不禁风，随时倒下。
2006年夏天，陷入理论困境的左链跑到北大上课了。
“蠢到无可救药的“排队枪毙”战术，为什么能帮欧洲称霸世界200年?”
2006年夏天，北大老师在课堂上问起桌下的董事长总裁学生。
课堂上貌似平常的一问，震惊到左晖，也问出了12年后的贝壳找房雏形。那一瞬间，他醍醐灌顶，中大恒基和刘益良就是靠着最蠢的排队枪毙战术，牢牢称霸北京二手房市场头把交椅。
“有了排队枪毙理论武器，我为什么不能称霸北京市场，称霸中国中介市场?”可能从那时起，左晖就有了狮子心。在链家早期，排队枪毙是最高革命纲领，也是最被崇的战术。
"打枪胆小鬼，刺刀是好汉！"身旁的同班同学徐万刚是个历史迷，他更痴迷于真相和考据。
在徐万刚眼里，清军是被刺刀打败的，“论火枪数量质量整个大清都在茶叶公司之上，火枪对射清军一点都没吃亏，但英国佬一端着刺刀冲过来，清军就直接崩溃了。”
见识见高低。当时两个人都是老板，徐万钢还是成都中介头子，左晖看到了未来，徐万钢看清了历史。后来，徐万刚成为贝壳找房首席运营官。
即便掌握了理论核武器，左晖的身段也一向柔软，特别是在鳄鱼刘益良面前。
早期的链家版排队枪毙战术非常隐蔽。左晖没有着急开店。他做的第一件事，要把所有楼盘都纳入到链家的排队枪毙射程之内，就是链家的压舱石楼盘字典。
做这件事很烧钱。这也体现了左晖的另外一面，柔软并不是虚弱，甚至更强悍。
就在左晖在链家作战室拉起窗帘搞研发的时候，市场上传来晴天霹雳——刘益良被抓，中大恒基一夜间倒闭。
中大恒基倒掉，左晖也能睡个踏实觉了。在他眼里，中原、我爱我家只是空气和陪衬。
楼盘字典只是锁定了排队枪毙的射程，到了扣动板机的时候了。
为了检验射程内的死亡率，链家发明了一个考核指标：市场占有率。这个指标不仅仅在北京，在全国通用。
据说链家的总监和商圈经理的30%工资，对应市场占有率，每个月都要扣下来，按季发放。
锁定射程，又有大棒政策，链家的排队枪毙战术非常有效，甚至有了排队炮毙的效果。上海的德佑、成都的伊诚、深圳的中联，都纷纷投诚。不计其数的小中介也都被纷纷收编。
链家已经装不下了，那就换个壳吧。贝壳找房横空出世。
2019年10月16日，天津市建委开了一场闭门会议。保利、万科、融创等五家开发商坐在左边；右边是贝壳找房、我爱我家、中原地产；中间坐着天津市住建委。
显然是有备而来。此前坊间流出一组数据：贝壳在天津的新房代销项目多达206个，其中渠道费在3%以上的高达122个，18个项目的渠道费用是5%。
这组数据的结论显然易见：天津开发商的净利润平均约在2%，都在给贝壳打工。
表面上看，这是你情我愿的市场行为。事实上，贝壳对新房市场也开始排队炮毙了。
有开发商吐槽：这些身穿廉价黑西装骑电瓶车的小哥哥小姐姐厉害之处在于，不用他们，你一套房子也卖不出去。
有点凡尔赛。不过高达5%的汇道费用，足以说明这是一把金子做的夜壶。
和二手房楼盘字典类似，贝壳的经纪人和渠道投入巨大精力和时间，做了新房楼盘字典，甚至可以覆盖开发商的楼盘宣传。
不同于二手房，贝壳挥动着金元大炮，用垫佣的方式，直接驱动市场上数以万计的经纪人卖房。
左晖的委屈，也是真情流露。这种纯粹市场化的做法，甚至很难找到指责的理由。
那次闭门会议后，天津住建委规定：新房渠道佣金点位，建议最高不得超过二手房佣金点位（2.5%）。
政府的监管大棒最终还是落了下来，虽然贝壳做过温柔的抵抗。
据说那次闭门会上，领导问了一句话：你们愿意接受监管吗?
我爱我爱和中原都是情绪饱满地拥护政府监管，只有贝壳的相关负责人不置可否。这样的约谈，天津住建委居然又连续开了两次。
贝壳也很委屈，凭实力打下的市场占有率溢价，凭什么说拿走就拿走，要怪，只能怪自己没事本事。
疫情爆发后，新房市场一片惨淡。开发商队伍中，有人坐不住了，开始出现“叛徒”——有人偷偷给贝壳的渠道提高带看点位，从偷偷摸摸到成群结队比赛拼高佣金点位。
有人吐槽说：当开发商不再重视产品，忽视客户满意度的时候，老天爷会惩罚你；贝壳就是老天爷派来枪毙你的。
这时候，市场的权杖交给了贝壳，也是贝壳最危险的时候，生意和商业伦理，孰轻孰重？
而且，开发商也慢慢学明白，到底是谁自废武功，一手养肥了贝壳。销冠100 责任编辑： 齐治平
