永定金茂府,会降标减配吗? 丨网签实录

来源: 销冠100
永定金茂府网签去化率94%,距离完美收官还差一步。

永定金茂府网签去化率94%,距离完美收官还差一步。

这一步就是:有小伙伴担心受公司风波影响,永定金茂府降配减标

这种担心,表弟无可奉告,只有三句话:
 

1.公司层面,金茂销售下滑幅度超过预期;

2.房地产市场回暖不及预期;

3.永定金茂府收房,需各方更加努力。

去年初公开化的高层人事变动,重创了已经步履蹒跚的金茂。

而资本市场发生的三件事,几乎将金茂宣判死刑:
 

1.金茂2023年中报、年报业绩不佳,二级市场股票和债券受到大冲击

去年归母净利润是亏损68.97亿,同比减少447.6%。

归母净利润亏损到这个程度,在近几年头部央企里,非常少见,堪称糟糕。

你再仔细看利润表,就会发现更大的蹊跷。

2023年,母公司亏损68.97亿,少数股东居然赚了20.38亿。

明显人都能猜测到,少数股东肯定是巨额的融资信托。巨大的表外负债金额,直接压跨了金茂的多支二级市场债券收益率。

表弟记得金茂发布财报的时候,资本市场都惊诧到蒙圈。此前坊间的很多传言,大多在财报中被证实。
 

2.50亿小公募发行失败

这是去年10月14日上交所平台显示的结果。当时50亿小公募更新状态为终止,就是发行失败的意思。

要知道,这笔50亿小公募的用途是借新还旧,偿还境外债务。

这一下,金茂的境外投资者胆子吊到了嗓子眼,非常紧张。

表弟记得当时金茂利差持续上行,从10月16日的133.6bp飙升至12月14日的188.1bp,局面非常严峻。

比如xs2013709220这支短久期债券,在去年8月时价格都跌到91.3美元。

比如xs2030348903这支长久期债券,在巨跌后,到今年6月3日才缓慢升至76.5美元。

当时很多机构说是金茂基本面恶化,导致发行难度增加。真实原因是,

大家都在等中化的最后态度
 

3.国际信用公司评级下调

去年的财报让评级公司非常恼火,也很让评级公司丢了面子。恼火和丢面子的后果很严重。

果然如此。2023年金茂财报是3月27日发布的,仅仅两个星期后,穆迪就将金茂的企业评级从Ba1下调到Ba2,同时维持负面展望。

这是一个很强烈的信号:

a.金茂的存续期债券,还有多少投资价值?

b.金茂债券会违约吗?风险有多大?

c.央企地产的头部,还安全吗?

在债券二级市场,债券利差上行幅度持续加大,投资者真是被吓着了。

要知道,金茂当时的债券余额约为582.4亿,境外债务存续余额约有26亿美元。这当然不是小事,自然引发各方重点关注。

在最关键时刻,一直隐身的控股股东中化出面了,而且使出霹雳手段,金茂才走出止下跌的下行行情。

中化干了四件事,都非常漂亮。
 

1.控股股东中化香港每年将给200亿元股东贷款额度;

2.40亿港元贷款再融资获得同意;

3.金茂商业Reits发行成功;

4.近期拟发行30亿银行间票据。

这只是母公司紧急输血的成功。具体到金茂公司的经营层面,在2013年并没有拿出很有力措施。

第一招是紧急叫停和刹车在三四线城市停地。

这是非常明智的办法,虽然有点晚。

第二招却是昏招。

回归一二线城市虽然很对,但是不聚焦城市核心区,而是挥师一二线城市郊区和新城板块

第二招带来一个直接后果是,在地产下行背景下,这些项目的去化率和价格受到很大影响。

举个例子。在2019-2023年,青岛是销售面积第一大区,项目大多位于郊区,去化率很差。

去化率差到什么程度?

金茂中欧国际城2023年上市以来,总套数2015配套,成交仅211套,去化率仅为10.5%。

这样的案例,在金茂项目上,并不少见。

特别是高层人事巨烈更迭的2023年,金茂拿地策略还在沿续过往。

这一年,拿地建筑面积前三名分别是西安、天津、太原,分别是38.6平米、32.2平米、27万平米。

你没有看错,没有一个一线城市。

去每一个二三线城市拿地背后,都有故事。特别是天津拿地,坊间流传多个版本。

拿地失败后果很严重,直接导致销售收入大幅下跌。

在2021年2356亿高峰后,2022年、2023年,2024年1-4月分别是1550亿、1412亿、229.2亿,接近腰斩。

在过去三年中,金茂唯一做对的事情,就是在北京南城拿下永定金茂府。

2022年9月23日,金茂摘得北京大红门地块。这一天还有一家公司狂掷150亿,斩获三宗优质地块。后者在当年成为北京销冠。

大红门片区目前已落三子,它们分别是:永定金茂府(本篇重点叙述)、中海和瑞叁号院、华润中环悦府。

自开山之作广渠金茂府开始,伴随全新产品线推出,永定金茂府可能是金茂府系在北京的谢幕之作,而且是风雨飘零下的谢幕。

它能否完美收房,会不会降标减配,已经成为买房人关心的重点,更需要买房人和金茂共同努力。

关于降标减配,其实是个形容词,存在巨大的法律灰空间,并非交房使用规范。

期待金茂王者归来,再次崛起。

二次崛起源起,期待来自永定金茂府的完美交房

 

我们用一组数据来对比大红门三子。

均价来看,永定金茂府毫无疑问是最高,道理上也应该是最高品质。

所谓的最高品质,依然是府系标准化输出:五恒科技系统+干挂石材。

与和瑞叁号院同期开盘,截至5月30日,金茂去化率已经达到了94%,而和瑞叁号院目前去化率为75%,金茂府在北京依然是一块金字招牌。

中环悦府尚未集中网签,价格位于中档,品质比永定金茂府还要高一档,户型、精装、立面等却可以直接PK永定金茂府(ps:免费咨询买房,添加买房小助手微,会有意想不到的好处哦~)。


下面是「永定金茂府」的网签实录,供大家参考

1、低价摘牌

金茂近底价斩获大红门0008地块,地售比仅0.6,地价与房价的价差达到了3.7万+,赚麻了!

2、价格稳定

永定金茂府网签均价9.31万元/㎡。网签均价维持稳定在:9.26-9.45万元/㎡。

自今年1月以来,由于好楼层基本去化完毕,且春节市场本就冷淡,故网签的金额腰斩。

节后金茂果断在春节过后采取了价格下调措施,在2024年4月网签均价低至8.75万,以一二层房源为主。

前期购买的业主把心放到肚子里,并不是金茂恶意降价。

3、改善型定位

除了很少量的111㎡三居之外,130㎡三居、155㎡、175㎡四居都是主力产品,套数占比均在3成上下,其中175㎡大户型货值占比最高。

金茂再一次没有让人失望,各户型占比均衡,大户型高配,主打圈层纯粹。

4、基本去化完毕

111㎡、130㎡、155㎡去化率都在95%以上,130㎡更是仅1套未售。

最大户型175㎡产品的目前去化率最低,83.1%。

毕竟接近1700万总价的产品,在更靠核心的二环也能有所选择。

5、低总价产品较高单价

整体定价随面积增长而更高。但111㎡产品单价与155㎡产品基本持平,看来高档社区里的低总价产品受众面还更广。

6、网签速度平稳

2023年3月,开盘的客户集中网签,后网签量一直比较平稳。

111㎡套数少,3-4月基本网签完毕;

130、155㎡稳定去化;

175㎡初期网签量小,后期(2023年9月后)成为货量主力,网签量逐渐增加。

7、首二层降价

130、155㎡产品,后期首二层位置降价幅度较大,175㎡大户型价格最坚挺。

8、定价西高东低

西侧临路小户型楼栋价格低,东南边角位置是小区的最大户型175㎡,虽双侧(西侧、南侧)临路,但好在是洋房,价格不低,去化也不错。

以下为具体楼栋网签情况,仅供参考。

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责任编辑: 小表妹

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