昌平内卷刚刚换了新赛道丨瞰盘

01北京当下出一个低密项目，已经很难。更绝况地铁昌平线沿线出一个低密项目，更是难上加难。到底有多难？看下图就知道啥叫业态稀缺。
海淀与昌平接壤的昌海发展结合带的新房供应，无论过去和当下总是不缺，甚至有点超量供应。因此，各家房企纷纷脱下西装，拿着刀子削人。但是，大家发现了没有，无论昌平西部板块的新房内卷怎样惨烈，有一种产品却始终处于供应空白状态：那就是低密洋房，而且低到只有4层。正如上图，沿着地铁昌平线的两侧，整个昌平过去五年供应的宅地中，绝大部分的容积率都在2.2以上。这或许是因为，在昌平的上位规划中，地铁昌平线沿线的各个板块，都是重要的职住平衡实现区。既然要多多吸纳产业人口，住宅地块的容积率，自然不能太低。所以，这么多年过去了，地铁昌平线沿线容积率真正在1.5以下的项目，就只有前段时间才取证的：住总清樾府表姐查了下，项目容积率最低只有1.21，甚至比当年的海淀双雄，颐和金茂府与香山壹号院还要更低密。业态低密到了目前是板块唯一，全北京稀缺的程度，产品也就脱离了红海战场。甚至可以说，这是神秘新物种入侵昌平
02实际上，在住总清樾府入市前，昌平西部板块的各家产品贴身内卷，谁都很难短期内抽身。如何比别人更先看到未来？清樾府的答案是：内卷的尽头是不一样，比生活更重要的不一样，是生活方式。或者说，内卷的反义词，是进化。对抗进化的唯一方式，也是进化，摆脱同维度的竞争。对别人来说，是疯狂内卷；对清樾府来说，是疯狂进化。为什么这么说呢？看看下面这张业态带来的生活方式图，就知道其中的差异了。
表姐稍微啰嗦科普几句。容积率低，意味着同等占地面积下，可售建筑面积的体量更低，入住人数也就更少。举个例子，假设有一宗占地5万㎡的地块，都做100㎡的户型，如果容积率在1.5以下，那么这个社区最多只能容纳750户人家。容积率提高到2.5，小区户数就会增加到1250户，容积率提高到3，小区户数则会增加到1500户。区别出来了，同片星空下的不同也就出来了。同样规模的小区，750户的居住密度和1500户的居住密度，舒适性和便捷度的体验绝对是不同的。就连坐电梯，都没人跟你挤。一般来说，容积率接近2.5的社区，楼高基本在17层左右，单单高峰期等电梯，就能影响一早上的上班心情。早上有人送孩子上学，有人下楼带孩子玩、遛宠物，等个五六分钟算是正常，要是遇上突发情况，就要冲着10分钟去了。但如果是10层以下的低密社区，至少能节约30%的等电梯时间。而住总清樾府，楼层高度只有4层。如果不愿意等电梯，走消防梯也完全没有问题，还可以顺带锻炼下身体。实际上，即便是住80㎡的三居小户型，4层洋房的居住感受，和17层高板的居住感受，也是完全不一样的。更别说，低密度意味着社区采光和通风条件更好，同时，因为规划户数少，人居公共空间就会相应变大。更少的人群、更广阔的公共空间、更丰富的自然景观，生活舒适度自然就提高，就像诗人写的：开始时，夏天只是一种感觉，感觉到大地，后来感觉到你，在夏夜晚风里，尘世的奖励。
03不过，对于住总清樾府来说，它们却不单单是建了一个只有4层的住宅社区。而是以此为基底，展开了一次酣畅淋漓的生活方式的迭代。首先就是：拔高层高。很难想象，这次住总清樾府连88㎡的小三居户型的层高，都做到了3.05米。大户型142㎡+四居，层高则做到了3.15米。大家知道，普通项目层高一般会做到2.95米左右，区域内的竞品项目，也基本都是这个水平。只有高级改善，甚至是豪宅项目，层高才会突破3米及3.15米以上。
最近几年大火的天坛府，单方售价14万/㎡+，层高差不多在3米左右。
像是中信国安府，融创壹号院，类似大几千万量级的豪宅，才会把层高做到3.15米。其实，从施工角度，拔高层高的难度几乎为零，但这件事情在很多开发商体系内部，却是一条极难触达的原则。因为在建筑普遍限高的前提下，如果执意要把2.95米拉高到3.15米，除了增加成本：还要面临的每座楼栋损失1-2层标准层的可能。这对于房价高企的北京来说，毫无疑问，是真金白银的损失。但由此带来的空间感和体验感，遇见到不一样的自己。
☉清樾府园林效果图
尤其是现在，年轻人身高普遍偏高。跟80年代相比，男生平均身高增长了差不多9公分，女生平均身高差不多增长了6公分。表姐有朋友，孩子才上初中，但身高已经长到180cm+，开发商们的内卷努力方向也确实该在层高上花心思了。不仅如此，层高拔高之后，开窗面也会随之扩大，涌进室内的的阳光和新鲜空气也会随着变多。更重要的是，你在卧室或者客厅的通高收纳柜，也会随着层高的变化，而多上几个立方米。这些，可能需要你住进去之后，才能有切实的体会：在空间里，时间不值一提。
04拔高层高之后，住总清樾府做的第二件事情，就是在规划范围的允许内，做出了北向的开敞阳台。大家也知道，昌平的规划要求卡得多严。在开敞阳台的配备上，整个昌平西部板块，能批到北向开敞阳台的项目并不多。并且，在北向阳台到底要拓展至室内，还是保留开敞形态，不同房企之间的选择也不完全相同。但住总，最后还是决定，保留一块室内与室外交融的空间。不像小高或者高层，北向的开敞阳台只能用来存放杂物，清樾府的洋房只有四层。

这里的开敞阳台，可以真正地让你坐下看树、赏花。
能听得到鸟叫，能听到风吹过树梢后树叶振动的声音，也闻得到花香。还可以跟楼下偶尔经过的邻居打打招呼，聊聊天。甚至约着跟孩子一起打球的小朋友们，在后窗叫一嗓子，你就知道，孩子的朋友来了，一如我们的童年。是不是很美！美学的英文「aesthetica」这个词，最早是日本翻译传到中国，表姐觉得更准确的翻译应该是「感觉学」。视觉、听觉、嗅觉、触觉、味觉，这五种感觉经验遍布全身，带给美的享受，也只能在4层洋房里感受到这种快乐。只是洋房的亲地性，也给住总清樾府带来了新的挑战：那就是对外立面与景观，在近人尺度上，都有了更高的要求。不过，这也没有难到清樾府。由于地块的先天的属性，这次清樾府的园林，也相当有看点。大家仔细看下面这张图：
因为靠近白浮泉与沙河水库，昌平区特别注重高教园板块的生态环境。所以，在规划时，围绕住总清樾府，有两条公园绿带：一条是项目西侧的滨河景观带，另外一条是斜穿项目的中央公园带。所以，就着地块的先天规划优势，住总清樾府也玩了把大的：以项目为原点，构筑出了一套内外交融的嵌套体系。

府园林效果图
社区外部的部分，目前能剧透的是，会打造实景示范区清樾园，以及南地块的理想国书吧。
05重头戏，还是在园区之内。据说，这次清樾府的园林施工，还专门去找了海淀千万豪宅香山樾的同款团队。所以整体园林风格上，也是更契合人文风骨的宋风。
确实，如果有哪个朝代的园林，最衬文人风骨，那一定就是宋代了。
懂行的人会知道，宋式园林最擅长的，就是以画入境，追求意境。宋代司马光「独乐园」的七处景致，也分别与七位古人先贤有关。
这次，清樾府选中的，是《十八学士图》，将古代文人抚琴、插花、听曲、宴饮的日常意趣，与园林景观相融合。陶渊明说，「结庐在人境，而无车马喧」。他的意思是说，一个人买什么样的房子，决定他有什么样的邻居和生活环境。他还说，在人世间修行，其实是最困难的。就像「结庐在人境，而无车马喧」一样。不过，在清樾府可以做「在家居士」，可以忘我和独乐。比如《十八学士图》里的文人，很忘我，「忘」是使你回来做自己，做一个简单的自己，是生命里轻松的状态。从目前项目释放的效果图来看，宋代的文人情绪也是充沛。首先，社区的入户大门的处理，就很有宋风的简约美和线条感。
☉清樾府园林效果图
社区的主入口，也是回家的一重府门，主要视觉界面，以平滑的直线为基调，辅助暖灰色的石材与咖啡色铝板。
logo嵌入的细节，也处理得简洁大方。回家就是做自己，做一个简单的自己。仔细看，整个大门，就像是回家前的一个取景框。
清樾府园林效果图
将你的视线重点，全部集中在内院隐隐透出的叠水，和从旁侧出的树枝之上。
在专业手法上，这叫框景，但却很好地拉动了回家的第一眼情绪，心也仿佛静下来了，有种时间倒叙的感觉。
☉清樾府园林效果图
而转过大门，迎接你的，是回家的第二重府门，实际上，穿过这道门，才算是真正的深入社区内部。第一重府门与第二重府门之间，更像是给业主留下的心情转换空间。
☉清樾府园林效果图
而穿过第二重府门以后，则要经过一段清幽的小径，两侧是连绵不绝的景墙让人充满探索的欲望。再往里走，才能到第三重府门，也就是楼栋的入户大堂。不同空间的切换，构成了归家对话关系。

园林效果图
你会发现，清樾府并不像一般项目一样，选取长驱直入式的入户，而是根据步行的尺度，做了三重归家体系。这样一来，本来平淡的回家动线，在设计师的巧妙心思下，居然就有了一种柳暗花明的景别转折感。行走其间，景致的延伸与空间的塑造，很容易就让人想起，《桃花源记》里面那句：初极狭，才通人，复行数十步，豁然开朗。回家的心情也会在景观的变化中得到调节。就像一首交响曲，如果第一个乐章是「当当当」，第二个乐章还是「当当当」，它就完了。它需要一个委婉的、抒情的、低微的、徘徊的声音出来。
06只有深入了解清樾府的园林，才能了解到，它们在社区园林打造上的用心。除了注重框景，清樾府也非常注重社区景观的「游」与「憩」。在大段的游览动线之间，一定会预留能让业主坐下休息的林下空间，就像下面这张图片：
树冠之下，石台之上，两把休闲椅相对放置，就等业主走累了，坐下聊聊天。
如果相约的朋友比较多，还有下沉式的围合卡座，特别适合三五好友，围炉夜话。旁边的树枝、卡座的灯光，也很能让人放松下来。
我们身处其中时，虽然视线是有局限的，但感受却是360°的。
所以，在住总清樾府的社区里，或许一个不经意的抬头，就能看到花，能听到泉。好像你也融入环境中，成为了园林的一部分。甚至这种感觉，也被带到了建筑与室内。只要你仔细观察，就会发现，清樾府特别注重，在靠近建筑的层面，用景墙或者植被，进行「围景」。
这样，当你坐在室内，向窗外望去的时候，最先看到的，永远是清樾府专门为你营造出风景。
景观不可旁观，一定是涉人的，涉入其中，才会有美的感动。所以除了风景，才有邻居们走过时，影影绰绰的身影。并且，为了将外部的风景尽量进入室内，清樾府在户型设计上，也尽量扩大了开窗面，拉大了南向可观景的面宽。楼王143㎡四居户型，做到了区域内少见的南向四面宽。整体长达14.9米的南向面宽，每一扇窗户，都装满了四季风景的更替。
不仅观景效果拉满，南向四面宽的设计，也照顾好了每个家人的情绪，老人和孩子，都可以享受更好的阳光。
更重要的是，清樾府143㎡户型，还做到了餐客厨等宽。整个空间4.8米面宽，9.8米进深，整个餐客厨的空间，有47个平方，几乎赶上一个舒适的一居户型。这样宽敞通透的空间，很适合邀请你学术界的朋友，来家里开一场学术讨论会。
实际上，清樾府能做出4层四面宽的网红户型，在区域内已经少有对手。
因为地块条件限制，大部分项目的140㎡面积段，还是会做传统的高层或小高层四叶草。也难怪，有位从小在海淀大院生活的客户，会在第一次到访时，就喜欢上清樾府的143㎡户型，是那种双向箭头的喜欢。也是山泉远阔，人间烟火，无一是你，无一不是你的喜欢！
销冠100
 
 

责任编辑： 张艺馨